سين سجواني: دبي تمتلك أفضل منظومة للتشريعات العقارية

أكد حسين سجواني، رئيس مجلس إدارة شركة داماك العقارية أن دبي تمتلك أفضل منظومة للتشريعات العقارية في العالم، وفق دراسة مقارنة أجرتها «داماك» شملت أسواق بريطانيا، وسنغافورة، والولايات المتحدة الأميركية.

وأضاف، في حوار مع «الاتحاد»، أن مؤسسة التنظيم العقاري في دبي مارست ضغوطاً قوية على المطورين العقاريين إبان الأزمة المالية العالمية للحفاظ على مكتسبات القطاع العقاري في الإمارة، وأصدرت القوانين المتعلقة بحسابات الضمان والعلاقة بين المالك والمستأجر والملكية المشتركة وغيرها من التشريعات والتي كان لها أثر كبير في تحقيق التوازن والاستقرار بالقطاع.

ورأى سجواني، أن التشريعات القائمة لتنظيم السوق العقاري في دبي في الوقت الراهن قوية وكافية، مشيراً إلى أهمية استقرارها لفترات زمنية طويلة بحيث يتم اختبارها وتطبيقها على مدار خمس إلى سبع سنوات ومن الممكن بعدها العمل على سد الثغرات عبر إصدار تشريعات مكملة حتى لا نقع في أخطاء بعض الأسواق الأخرى التي تتسم تشريعاتها بالتغيير المستمر وعدم الاستقرار.

أهم الأسواق

وقال سجواني إن دبي ستحتفظ بمكانتها كوجهة أولى للاستثمار العقاري في منطقة الشرق الأوسط، على مدار السنوات العشر المقبلة مستفيدة من تفوقها في قطاعات السياحة والخدمات والموانئ والاتصالات والمطارات، وهي العوامل التي تنعكس بشكل إيجابي على أداء القطاع العقاري.

وأضاف أن دبي محاطة بنحو ملياري نسمة منهم شريحة من المستثمرين الذين يرغبون في ضخ استثماراتهم في أماكن آمنة وضمن بيئة استثمارية محفزة وهو الأمر الذي توفره دبي باقتدار.

وأوضح أن دبي باتت الملاذ الآمن للاستثمارات وسط هذه المنطقة المضطربة من العالم حيث نجحت الإمارة في تصدر الوجهات السياحية والاستثمارية والترفيهية في المنطقة، وهي العوامل التي تنعكس بدورها على أداء القطاع العقاري على المديين المتوسط والطويل.

وقال سجواني إن أسعار العقارات في دبي لا تزال أقل من مستويات الطفرة بنسبة تتراوح بين 20% و30% وهو أمر يؤكد وجود آفاق للنمو خلال المرحلة المقبلة، منوهاً بأن الإمارة استأثرت بنحو 80% إجمالي استثمارات شركة داماك مقابل 20% لباقي الأسواق.

وأكد سجواني أن أسعار العقارات في دبي تعد الأرخص مقارنة بالأسواق العالمية المماثلة، حيث يصل سعر العقار في دبي إلى نحو 10% من سعر العقار المماثل في مدينة مثل لندن، مضيفاً أن سعر القدم في منطقة متميزة في لندن على سبيل المثال يبلغ نحو 20 ألف درهم للقدم، مقابل نحو 2000 درهم في منطقة مثل وسط مدينة دبي كما تسجل أسعار العقارات في إسطنبول ومومباي ضعف سعر العقار بدبي.

وأشار إلى أن قاعدة المستثمرين في عقارات «داماك» تتألف من المواطنين ودول مجلس التعاون ثم الهند وباكستان بالإضافة إلى 50 جنسية أخرى، مشيراً إلى أن التنوع الكبير بقاعدة المستثمرين يجنب الشركة التأثيرات الناجمة عن تقلب أسعار العملات والأحداث السياسية الطارئة في أي منطقة.

وقال إن تزايد وتيرة تأسيس الشركات العقارية الجديدة في دبي وقيام هذه الشركات بطرح مشروعات جديدة في السوق لم يتسبب في إغراق السوق الذي يشهد توازناً حقيقياً بين مستويات العرض والطلب.

وأكد أن السوق العقاري في دبي مفتوح ومتروك لمعادلة العرض والطلب في ظل وجود تشريعات كافية ليظل البقاء للأفضل، مضيفاً أن قيام بعض الشركات بطرح الوحدات بأسعار متدنية سينعكس بالضرورة على النتائج المالية لهذه الشركات ونتائجها الفنية.

وأوضح أن الشركة تركز على زيادة حصتها من الأراضي القابلة للتطوير، حيث يتم تحديد احتياجاتها المستقبلية المتوقعة لخمس سنوات مقبلة.

وأضاف أنه انطلاقاً من هذه الاستراتيجية، فإن «داماك» تمتلك حالياً أراضي تطويرية كافية لتلبية احتياجاتها التوسعية للخمس سنوات المقبلة، ولفت إلى أن الأراضي الجديدة وفّرت إمكانية إضافة 1500 وحدة جديدة إلى إجمالي الوحدات قيد الإنشاء أو التخطيط، والتي بلغت بنهاية العام الماضي نحو 38 ألف وحدة بقيمة إجمالية تقديرية تصل إلى 19,5 مليار دولار.

وبنهاية الربع الأول من عام 2014 بلغت قيمة الأراضي التي تمتلكها شركة «داماك» نحو 7 مليارات درهم، توزعت بواقع 5,9 مليار درهم لأراض «تحت التطوير»، فيما تصل قيمة الأراضي المجهزة للتطوير مستقبلاً نحو 360 مليون درهم، في حين تمتلك الشركة أراضي بقيمة 745 مليون درهم تم تطويرها خلال السنوات الماضية.

فرص وتحديات

وحول الأسباب والعوامل التي ساعدت «داماك» في الاستمرار والتوسع على مدار الـ 13 عاماً الماضية قال سجواني إن الشركة استفادت من النجاحات المتتالية التي حققتها دبي خلال السنوات الماضية.

ولفت إلى أنه «عندما تم طرح وحدات عقارية للبيع الحر للأجانب للمرة الأولى في دبي خلال عام 2001 توقعنا تغيير السوق العقاري بالكامل حيث كانت إمارة دبي أول من اتخذ هذه الخطوة المهمة في المنطقة».

وقال سجواني إنه بعد مرور نحو 14 عاماً على السماح للأجانب بتملك العقارات في دبي لا تزال العديد من الدول العربية مترددة في اتخاذ هذه الخطوة التي أسهمت في خلق نهضة عمرانية واقتصادية يشهد لها العالم أجمع.

وأضاف أنه مع سماح دبي بتملك الأجانب للعقار أدرك مؤسسي «داماك» أهمية هذه الخطوة وبدأوا في وضع قواعد تأسيس قوية للشركة مكنتها من تحقيق توسعات ضخمة لتصبح أكبر مطور للعقارات من القطاع الخاص في المنطقة.

ولفت إلى أن الشركة ركزت منذ اليوم الأول لعملها على الإدارة والاسم التجاري على اعتبارهما عاملين هامين في مسيرة التوسع والنجاح.

وقال إن شركة «داماك» العقارية نجحت في تجاوز تداعيات الأزمة المالية العالمية وانعكاساتها على القطاع العقاري والتي امتدت خلال الفترة 2009 إلى 2011 حيث أدركت الشركة على نحو مبكر أبعاد الأزمة الماضية وتداعياتها وتم اتخاذ الخطوات الحاسمة اتجاهها.

واستكمل: لذلك قامت «داماك» حينها بتخفيض المصرفات وتقليص عدد العاملين بالشركة عبر تسريح نحو 500 موظف كما نقلت مشتريات بعض الزبائن من المشاريع المستقبلية على مشاريع أخرى قيد التنفيذ بناء على طلبهم. ونوه بأن هذه الإجراءات رغم قسوتها فإنها جاءت بنتائج ناجعة حيث تمكنت الشركة من مواصلة البناء والتطوير.

وفيما يتعلق بآليات المنافسة مع الشركات العقارية الحكومية التي تحصل على الأراضي القابلة للتطوير مجاناً، قال سجواني إن إمارة دبي نجحت بدورها في تشجيع القطاع الخاص العاملة في القطاع العقاري، لافتاً إلى أن نجاح الشركة العقارية في تحقيق أرباح من عدمه يعود إلى كيفية إدارة الأموال والاستثمارات.

وقال إن ثمن الأرض لا يتجاوز على أكثر تقدير 20% من قيمة المشروع العقاري، وهو الأمر الذي يمكن للشركات استيعابه من خلال طرح منتجات عقارية مبتكرة تقدم قيمة مضافة حقيقية للسوق والعملاء على حد سواء.

الفرص الواعدة

وقال سجواني إن دبي تستحوذ حالياً على أكثر من 80% من إجمالي استثمارات الشركة فيما تستحوذ باقي الأسواق العالمية على 20%، لافتا إلى أن «داماك» ستواصل تركيزها على السوق العقاري في دبي خلال العشر سنوات المقبلة انطلاقاً من إيمانها بالفرص الواعدة بالسوق.

ولفت إلى أن الشركة لا تنوي التوسع في منطقة دول الشرق الأوسط خلال المرحلة المقبلة، منوهاً بأن اتخاذ أي قرار على هذا الصعيد مرهون باستقرار الأوضاع السياسية والاقتصادية بهذه الدول وقدرتها على إرساء بنسبة تشريعية قوية لتنظيم السوق العقاري.

وقال إن الشركة لن تدخل في أسواق لا توجد بها قوانين عقارية واضحة وفعالة، مشيرا إلى أن قيام الشركة بشراء أرض لتطوير برج سكني في لندن يشكل الخطوة الأولى في اتجاه دراسة المزيد من الفرض الاستثمارية في العاصمة لندن. وقال سجواني إنه تم تمويل شراء الأرض من الموارد الذاتية للشركة، لافتاً إلى أن المشروع المقترح من «داماك» حصل على إذن تخطيط تبلغ مساحته الداخلية 685 ألف قدم مربعة ويشمل نحو 450 وحدة سكنية و35750 قدماً مربعاً من مكاتب الفئة الأولى و7800 قدم مربعة من مساحات التجزئة.

قوانين متوازنة

وحول الغياب النسبي لعمليات الرهن العقاري في دبي، قال سجواني إن معظم المستثمرين في السوق المحلي من أصحاب المحافظ الاستثمارية القوية، الذين يرغبون في توجيه استثماراتهم إلى الإمارات كملاذ آمن للاستثمار، لافتا إلى أن هذا النوع من المستثمرين غالباً لا يحتاج إلى الحصول على تسهيلات ائتمانية.

وأوضح أن شريحة كبيرة من المستثمرين يقومون برهن المنزل الأول الذين قاموا بشرائه في دبي للحصول على المزيد من التمويلات للعقار الثاني وهكذا ولذلك لا يعتبر أن التمويل العقاري غائب عن السوق المحلي.

وأكد أن أنظمة التمويل الذي أقرها المصرف المركزي للحصول على التمويلات العقارية متوازنة، لافتاً إلى أن رفع سقف القروض العقارية أكثر من المتاح يضر بالقطاع العقاري.

تعزز القطاع العقاري في أبوظبي

أكد حسين سجواني رئيس مجلس إدارة شركة «داماك» العقارية، أن اتجاه إمارة أبوظبي لإقرار قانون جديد للقطاع العقاري يسهم في مضاعفة جاذبية السوق لاستقطاب الاستثمارات المحلية والأجنبية يمهد الطريق لإحداث طفرة حقيقية بالقطاع.

وقال سجواني، إن السوق العقارية في أبوظبي تزخر بالفرص الاستثمارية الواعدة، إلا أنها في حاجة ماسة لإقرار تشريعات تنظيمية جديدة لاستنهاض قدراته التنافسية.

وأعلنت دائرة الشؤون البلدية في أبوظبي أنها أعدت قانوناً جديداً لتنظيم القطاع العقاري في الإمارة حيث تم تقديم مشروع القانون للجهات المعنية في الإمارة، بعد أخذ آراء جميع الجهات المسؤولة ذات الصلة بقطاع العقارات، متوقعة بدء تطبيق القانون مطلع العام المقبل.

واستكملت شركة داماك منذ سنوات استكمال مشروع «مارينا باي» بجزيرة الريم في أبوظبي، كما أوشكت على الانتهاء من بيع وتسليم جميع الوحدات بمشروعها الثاني «أوشين سبيس».

لا نية لطرح شريحة إضافية من الأسهم

أكد حسين سجواني، رئيس مجلس إدارة شركة «داماك» العقارية أن الشركة لا تعتزم طرح حصة إضافية من أسهمها للاكتتاب العام في الوقت الراهن.

وقال سجواني، إن الشركة أقدمت على إدراج أسهمها في سوق دبي رغم عدم حاجتها للسيولة النقدية لتعزيز ثقة المستثمرين بالاسم التجاري للشركة.
وأوضح أن العمل في مجال التطوير العقاري يشبه إلى حد بعيد عمل البنوك التي تأخذ وديعة من الأفراد مقابل منحهم أرباحاً دورية، وهكذا الشركات العقارية التي تتلقى أموال العملاء، ثم تبدأ في التطوير، ومن ثم تحقيق هامش ربح معقول، لافتاً أنه عادة ما يتم تسليم العميل الوحدة السكنية بعدد 3 سنوات لذلك تعتمد الشركة العقارية في عملها على ثقة العميل.

وأضاف أنه بعد الأزمة المالية العالمية تعاظمت أهمية مصداقية الشركات العقارية، وبناء على ذلك قررت «داماك» إدراج أسهمها في البورصة ليتمكن المستثمر من الاطلاع على ميزانية دورية ومفصلة للشركة المطورة، والتي تعكس حجم العمليات والإيرادات والأرباح.

وقال إن إدراج أسهم الشركة في سوق دبي المالي حقق الأهداف المرجوة، وعزز من ثقة العملاء في الاسم التجاري، وهو الأمر الذي انعكس بدوره على نمو المبيعات من الوحدات العقارية.

وحول أسباب لجوء الشركة إلى إدراج شهادات إيداع في بورصة لندن ثم إلغائها، وتحويلها إلى أسهم في بورصة دبي، قال سجواني، إن القوانين واللوائح السابقة بأسواق المال في الدولة لم تكن تسمح بإدراج أقل من 55% من أسهم الشركة، مضيفاً أنه بمجرد تعديل القانون قامت الشركة بإدراج أسهمها في سوق دبي المالية، انطلاقاً من مقر عمرها في الإمارة.

وأضاف أن الإدراج في بورصة دبي حقق الهدف المطلوب، وهو تمكين قاعدة المستثمرين المحليين الكبيرة من التداول على أسهم الشركة في السوق المحلية، فيما يتوقف طرح حصة إضافية من الأسهم للاكتتاب العام يخضع لأوضاع السوق، ومدى وملاءمتها لمثل هذا الطرح.