بالتفاصيل.. نظام الوساطة العقارية

مدينة الرياض

وافق مجلس الوزراء برئاسة خادم الحرمين الشريفين الملك سلمان بن عبد العزيزفي يونيو الماضي، على نظام الوساطة العقارية.

ووفقا لصحيفة "أم القرى" يهدف النظام إلى تنظيم الوساطة العقارية والخدمات العقارية، حيث تسري أحكامه على كل من يمارس الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية، أو يتعامل بهما، أو يستفيد منهما.

وتضمن النظام ما يلي:

المادة الأولى:

لغرض تطبيق أحكام النظام، يكون للألفاظ والعبارات الآتية المعاني المبينة أمام كل منها، ما لم يقتضِ السياق غير ذلك:

النظام: نظام الوساطة العقارية.
اللائحة: اللائحة التنفيذية للنظام.
الهيئة: الهيئة العامة للعقار.
المجلس: مجلس إدارة الهيئة.
الوساطة العقارية: ممارسة نشاط التوسط في إتمام صفقة عقارية بين أطرافها، وذلك مقابل الحصول على عمولة. ويشمل ذلك الوساطة الإلكترونية من خلال وسائل التقنية، كالمواقع الإلكترونية ومنصات التواصل الاجتماعي ونحوها.
الخدمات العقارية: الأنشطة المتعلقة بالعقار والتسويق له وإدارته وبيعه وبيع منفعته وتأجيره، ومن ذلك: التسويق العقاري، وإدارة الأملاك، وإدارة المرافق، والمزادات العقارية، والإعلانات العقارية، والاستشارات والتحليلات العقارية.
الخدمات العقارية المكملة: أنشطة يرخص لها وفق أنظمة خاصة.
الصفقة العقارية: بيع أو شراء أو تأجير العقار أو منفعته.
عقد الوساطة: اتفاق بين الوسيط العقاري والطرف المستفيد من الوساطة العقارية، لإتمام صفقة عقارية أو تقديم خدمة عقارية.
الوسيط العقاري: شخص طبيعي أو اعتباري، مرخص له بممارسة الوساطة العقارية أو تقديم الخدمات العقارية وفقاً لأحكام النظام.
العمولة: مبلغ يستحقه الوسيط العقاري مقابل الوساطة العقارية.
التسويق العقاري: ترويج منتج عقاري باستخدام الوسائل الدعائية والإعلانية.
إدارة الأملاك: تولي الشؤون المالية والإدارية للعقار نيابة عن مالكه أو مالك منفعته.
إدارة المرافق: تولي الشؤون الفنية للعقار نيابة عن مالكه أو مالك منفعته، مثل إدارة الشبكات الداخلية كالمياه والغاز والكهرباء وتكييف الهواء والهاتف وشبكات الكمبيوتر والتلفاز والصرف الصحي وتصريف مياه الأمطار والتخلص من النفايات والمخلفات وتسليم البريد أو الطرود أو البضائع ونحوها.
المزادات العقارية: نشاط المزايدة العلنية على عقار من أجل بيعه أو بيع منفعته أو تأجيره، للوصول بثمنه إلى أعلى قدر. ويشمل ذلك المزادات الإلكترونية.
الضمان: مبلغ يدفعه المستأجر على سبيل الأمانة، لتعويض مالك العقار أو المنفعة عن أي ضرر داخل في ضمانة المستأجر وواقع بسببه.

المادة الثانية:

يهدف النظام إلى تنظيم الوساطة العقارية والخدمات العقارية.

المادة الثالثة:

تسري أحكام النظام على كل من يمارس الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية، أو يتعامل بهما، أو يستفيد منهما.

المادة الرابعة:

1- لا تجوز ممارسة الوساطة العقارية ولا تقديم الخدمات العقارية إلا بعد الحصول على ترخيص من الهيئة. وتحدد اللائحة أحكامه، وشروطه، وإجراءاته، ومدته، وتجديده.

2- للوسيط العقاري تقديم خدمات عقارية مكملة، وفقاً للفقرة (6) من المادة (السادسة) من النظام، وذلك بعد الحصول على ترخيص من الجهة المختصة، ووفقاً لما تحدده اللائحة من ضوابط.

المادة الخامسة:

تتولى الهيئة ما يلي:

1- إعداد نماذج العقود الإلزامية والاسترشادية الواردة في النظام.
 -2إعداد برامج وآليات للتحفيز على ممارسة الوساطة العقارية والخدمات العقارية المشمولة بأحكام النظام.
 -3تحديد الاشتراطات والمواصفات لوسائل التسويق العقاري.
 -4إعداد المعايير والضوابط اللازمة لممارسة الوساطة العقارية.
 -5إعداد إجراءات ضبط المخالفات، وتلقي البلاغات والشكاوى.

المادة السادسة:

يتولى المجلس المهمات الآتية:

 -1اعتماد اللوائح التنظيمية للنشاطات والخدمات المشمولة باختصاصات الهيئة، وفقاً لأحكام النظام.
 -2اعتماد المعايير والضوابط اللازمة لممارسة الوساطة العقارية.
 -3تحديد المقابل المالي للتراخيص التي تصدرها الهيئة بناءً على النظام وتجديدها.
 -4اعتماد إجراءات ضبط المخالفات، وتلقي البلاغات والشكاوى.
 -5تحديد الخدمات العقارية التي يمكن للوسيط العقاري تقديمها، وضوابط ذلك وشروطه.
 -6تحديد الخدمات العقارية المكملة التي يمكن للوسيط العقاري تقديمها، وذلك بالاتفاق مع الجهات المرخصة لها.

المادة السابعة:

 -1يجب أن يكون عقد الوساطة مكتوباً، وأن يودع الوسيط نسخة من العقد لدى الهيئة، ولا يُحتج به إلا بذلك، وتحدد اللائحة إجراءات الإيداع.
 -2يجب أن يكون عقد الوساطة محدد المدة، وإذا لم يُتفق عليها في العقد فتكون (تسعين) يوماً من تاريخ إبرامه.

المادة الثامنة:

للوسيط العقاري التعاقد مع وسيط عقاري آخر أو أكثر، للتوسط في العقار محل عقد الوساطة وفقاً لأحكامه، ما لم ينص في العقد على غير ذلك.

المادة التاسعة:

على الوسيط العقاري عند إبرام عقد الوساطة مع مالك العقار أو مالك المنفعة، الحصول على صورة من إثبات ملكية العقار أو ملكية المنفعة، والمعلومات، والوثائق التي تحددها اللائحة.

المادة العاشرة:

يلتزم الوسيط العقاري بما يأتي:

 -1ممارسة نشاط الوساطة العقارية بنفسه إذا كان شخصاً طبيعياً، أو بوساطة المدير المسؤول أو أحد تابعيه المرخص له إذا كان شخصاً معنوياً.
 -2عدم القيام بأي فعل أو الامتناع عن أي فعل، يكون من شأنه الإضرار بمصالح المتعاملين معه، أو يتعارض مع أحكام النظام.
 -3إبلاغ الهيئة عن أي تعديل أو تغيير متعلق بممارسة نشاط الوساطة العقارية.
 -4عدم إفشاء سرٍّ من أسرار الصفقات محل الوساطة.
 -5أن يبذل العناية اللازمة للتحقق من صحة المعلومات التي يحصل عليها بناءً على المادة (التاسعة) من النظام.
 -6الإفصاح -عند عرضه للعقار- عن المعلومات التي حصل عليها بناءً على المادة (التاسعة) من النظام، وعدم تقديم أي معلومة مضللة بشأن العقار.
 -7بيان اسمه ورقم الترخيص، في أي إعلان، أو منشور متعلق بالعقار.
 -8ممارسة نشاطه بشفافية ومصداقية، وتقديم الخدمات بجودة وكفاية.

المادة الحادية عشرة:

على الوسيط العقاري تسجيل جميع عقود الوساطة التي يبرمها، وجميع الصفقات العقارية التي يتمها، في المنصة الإلكترونية الخاصة بها، وفقاً لما تحدده اللائحة.

المادة الثانية عشرة:

 - 1يتسلم الوسيط العقاري الضمان -إن وجد- ويسلمه للهيئة أو من تخوله، ويحفظ لديها إلى حين إعادة تسليم العقار دون أضرار، ويعاد الضمان -أو ما تبقى منه بعد اقتطاع قيمة الأضرار- إلى المستأجر، وتحدد اللائحة ما يتعلق بذلك.

 -2كل خلاف ينشأ بين المؤجر والمستأجر في شأن الضمان وتقدير الأضرار التي يشملها؛ يحل ابتداءً عن طريق خبراء متخصصين -تحددهم الهيئة- بموافقة الطرفين على ذلك، ويتحمل الطرفان أتعابهم مناصفة، فإن لم يتفق الطرفان على قبول حل الخبراء فإن لهما الحق في اللجوء إلى المحكمة المختصة.

المادة الثالثة عشرة:

 -1يحدد مبلغ عربون الصفقة العقارية التي تتم عن طريق الوسيط العقاري، بالاتفاق بين أطرافها؛ بما لا يتجاوز (5%) من قيمتها، وفي حال تجاوز هذه النسبة عُد المبلغ مقدم ثمن للصفقة.

 -2لا يُعد المبلغ الذي دفعه المشتري أو المستأجر عربوناً إلا إذا نص على ذلك كتابة، وإلا فهو مقدم ثمن لا يستحقه البائع أو المؤجر إذا فُسخ العقد.

 -3على البائع أو المؤجر حال تسلم العربون إتمام الصفقة، وإذا تعثر إتمامها بسبب من المشتري أو المستأجر دون وجود عيب في العقار، فلا يعاد العربون، وإن كان سبب التعثر لا يعود إلى أي منهما، فيلزم إعادة العربون إلى من دفعه.

 -4لا يجوز للوسيط العقاري الاحتفاظ بالعربون ضماناً لحقه.

المادة الرابعة عشرة:

 -1تتحدد عمولة الوساطة العقارية بنسبة (2,5%) من قيمة الصفقة إن كانت بيعاً، ومن قيمة إيجار السنة الأولى فقط إن كانت إيجاراً، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة -كتابة- على غير ذلك.

 -2يتحمل دفع العمولة الطرف المتعاقد مع الوسيط العقاري في عقد الوساطة.

 -3في حال أبرم الوسيط العقاري عقد وساطة مع أكثر من طرف من أطراف الصفقة العقارية الواحدة؛ فلا يجوز أن يتجاوز مجموع ما يتقاضاه من عمولة النسبة المحددة للعمولة في الفقرة (1) من هذه المادة، وتحدد اللائحة طريقة تحمل الأطراف العمولة في هذه الحالة، ما لم ينص في العقد على غير ذلك.

المادة الخامسة عشرة:

يستحق الوسيط العقاري العمولة في الحالات الآتية:

 -1إتمام الصفقة العقارية التي توسط بها، وفقاً لعقد الوساطة، أثناء مدة سريانه، أو خلال مدة لا تتجاوز (شهرين) من انتهاء العقد، على أن يثبت وساطته في هذه الحالة.

 -2عدم إتمام الصفقة العقارية، واستحقاق البائع أو المؤجر للعربون، وتحدد اللائحة النسبة والضوابط المتعلقة بذلك.

المادة السادسة عشرة:

 -1لا يجوز للوسيط العقاري تسلم أي مبلغ من أي من الأطراف المتعاقد معهم لمصلحة أي منهم إلا بالقدر الذي يتطلبه القيام بعمله، وفقاً لما تحدده اللائحة.
 

 -2لا يجوز للوسيط العقاري التصرف في أي مبلغ تسلمه وفقاً للفقرة (1) من هذه المادة إلا في الأغراض المخصصة له.

 -3تضع الهيئة ضوابط لتعامل الوسيط العقاري مع المبالغ التي يستلمها من أي من الأطراف المتعاقد معهم.
 

المادة السابعة عشرة:

 -1تباشر الهيئة مهمات الرقابة والتفتيش والضبط لتنفيذ أحكام النظام، ويجوز لها أن تستعين بمن تراه من الجهات العامة أو الخاصة لتأدية هذه المهمات، وتحدد اللائحة الإجراءات اللازمة لذلك.

 -2يتولى المكلّف بالرقابة والتفتيش والضبط ضبط ما يقع من مخالفات لأحكام النظام، وفقاً لإجراءات الضبط التي تحددها اللائحة.

 -3يلتزم كل من يمارس نشاط الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية بتمكين المكلّف بالرقابة والتفتيش والضبط من أداء أعماله وتسهيل مهماته، ويشمل ذلك دخول مقر عمله، وتزويده بما يطلب من مستندات أو معلومات متصلة بأحكام النظام.

المادة الثامنة عشرة:

يُعد من مخالفات أحكام النظام ارتكاب أي من الأفعال الآتية:

 -1ممارسة نشاط الوساطة العقارية والخدمات العقارية دون ترخيص.
 -2تقديم معلومات غير صحيحة للحصول على ترخيص لممارسة نشاط الوساطة العقارية والخدمات العقارية.
 -3تقديم معلومات مضللة أو إخفاء معلومات جوهرية في شأن العقار محل الوساطة أو الخدمات العقارية.

المادة التاسعة عشرة:

 -1يعاقب كل من يخالف أي حكم من أحكام النظام، بعقوبة أو أكثر من العقوبات الآتية:

أ- الإنذار.
ب- تعليق الترخيص لمدة لا تتجاوز (سنة).
ج – إلغاء الترخيص.
د – غرامة لا تتجاوز (200.000) مائتي ألف ريال.

 -2تجوز مضاعفة الغرامة المحكوم بها في حال تكرار المخالفة خلال (ثلاث) سنوات من ارتكابها.
 -3تحدد اللائحة تصنيف المخالفات والعقوبات المقررة لها بناءً على الفقرة (1) من هذه المادة.
 -4يحق لمن أُلغي ترخيصه التقدم بطلب ترخيص جديد وفق الإجراءات النظامية بعد مضي (ثلاث) سنوات من تاريخ الإلغاء.

المادة العشرون:

 -1تكوَّن بقرار من رئيس المجلس لجنة (أو أكثر) من ثلاثة أعضاء -على الأقل- يكون أحدهم من المختصين في الشريعة أو الأنظمة، تتولى النظر في مخالفات أحكام النظام، وإيقاع العقوبات المنصوص عليها في المادة (التاسعة عشرة) من النظام، وتصدر قراراتها بالأغلبية، ويعتمدها الرئيس التنفيذي للهيئة. وتحدد اللائحة إجراءات عمل اللجنة.

 -2يجوز لمن صدر بحقه قرار العقوبة التظلم منه لدى الجهة القضائية المختصة خلال (ثلاثين) يوماً من إبلاغه بقرار العقوبة.

المادة الحادية والعشرون:

إذا شكّل ارتكاب أي مخالفة لأحكام النظام مخالفة أخرى يعاقب عليها نظام آخر؛ فتطبق العقوبة الأشد.

المادة الثانية والعشرون:

يلغي النظام لائحة تنظيم المكاتب العقارية، الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (334) وتاريخ 7 /3/ 1398هـ.

المادة الثالثة والعشرون:

يصدر المجلس اللائحة خلال (مائة وثمانين) يوماً من تاريخ صدور النظام، وتنشر في الجريدة الرسمية، ويعمل بها من تاريخ نفاذ النظام.

المادة الرابعة والعشرون:

يعمل بالنظام بعد (مائة وثمانين) يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.